Die bislang entschiedenen Fälle betreffen Betriebsschließungen während des ersten Lockdowns in der Zeit zwischen März und April 2020.
Die Gerichte sind sich uneinig, inwiefern die behördliche Anordnung der Betriebsschließung das Mietverhältnis beeinträchtigt – in den meisten Fällen erfolgt aber eine Anpassung der Mietzahlung.
So entschieden das Landgericht München und das Landgericht Kempen, dass die Höhe der Miete gemindert ist, weil das Verbot, die Räumlichkeiten für den Geschäftsbetrieb zu öffnen, einen Mangel der Mietsache darstelle. Eine Mietminderung von bis zu 80 % wurde als angemessen erachtet.
Begründet wurden die Mietminderung damit, dass die behördliche Anordnung zur Betriebsschließung aufgrund der COVID-19-Pandemie den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache beeinträchtigt. Somit könne auch eine Anpassung der Miethöhe von mehr als 50% gerechtfertigt werden.
Andere Gerichte, wie die Landgerichte in Heidelberg, Frankfurt und  Mönchengladbach haben entschieden, dass die behördlichen Anordnungen zur Betriebsschließungen kein Mangel der Mietsache darstellten. Der vertragsgemäße Gebrauch sei vielmehr die generelle Nutzungsmöglichkeit der Räume. Zwar können die Räumlichkeiten nicht mehr für Kunden geöffnet werden, dennoch aber als Warenlager genutzt und vom Mieter betreten werden. Somit läge kein Mangel vor, und eine Mietminderung scheide aus. Um den besonderen Umständen gerecht zu werden, haben aber auch diese Gerichte eine Vertragsanpassung über § 313 BGB -Störung der Geschäftsgrundlage - vorgenommen. Es sei Geschäftsgrundlage des Mietvertrags geworden und sowohl von der Vorstellung des Vermieters, als auch von der des Mieters umfasst, dass die Räumlichkeit als Betrieb und somit auch zur Öffnung für Kunden genutzt werden könnten. Da diese Nutzungsmöglichkeit nicht mehr gegeben sei, sei die Geschäftsgrundlage gestört und eine Vertragsanpassung müsse erfolgen. Gerechtfertigt sei eine vorübergehende Anpassung des Mietzinses von 50% der Kaltmiete. Diese Ansicht wurde kürzlich vom Oberlandesgericht Dresden bestätigt.
Zudem hat die Bundesregierung durch die Einführung des Art. 240 § 7 EGBGB einen gesetzlichen Rahmen für die außergerichtlichen Verhandlungen zwischen Mieter und Vermieter geschaffen. Art. 240 § 7 EGBGB stellt eine Vermutungsregel auf, dass die Geschäftsgrundlage des Miet- oder Pachtvertrages beeinträchtigt ist, wenn der Betrieb des Mieters durch staatliche Maßnahmen zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie beeinträchtigt wird.
Auch wenn die Rechtsprechung bislang uneinheitlich ist, dürfte auf Grundlage der bisherigen Entscheidungen eine vorübergehende Reduzierung der Miete (als Mietminderung oder über eine Vertragsanpassung) bei gewerblichen Mietern, die von behördlich angeordneten Betriebsschließungen aufgrund der Covid19-Pandemie betroffen waren oder sind, von mindestens 50 % grundsätzlich in Betracht kommen. Die genaue Höhe der Mietreduzierung hängt selbstverständlich vom konkreten Mietverhältnis ab.

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RA Florian Richter